Es importante
determinar que las acciones de ejecución hipotecaria, que son iniciadas por las
entidades financieras, contra los avalistas, no serían legales, sino están
inscritas en el registro de la propiedad en el momento de iniciar la
reclamación vía judicial.
En el Registro de la Propiedad consta que el inmueble
tiene una hipoteca a nombre de la entidad financiera pero no consta que esta ya
no es propietaria de la deuda porque la ha vendido a un tercero.
Y además no tienen ni la obligación de informar a los
clientes según la ley hipotecaria, ya que
informar a millones de hipotecados de las compraventas de sus deudas
generaría un volumen de reclamaciones y demandas de información que los bancos
no están dispuestos a asumir.
Pero sin desviamos del tema que nos ocupa, es
importante resaltar, que sólo se puede reclamar una hipoteca a favor de ejecutante
o acreedor, en este caso entidad
financiera si está inscrita en el Registro de la Propiedad, es decir que la
titularidad sea del reclamante, y además este pueda demostrar que es el,
el titular real de la carga inscrita.
¿Que ha pasado, entonces? Pues que con la burbuja
inmobiliaria, y para que los entidades financieras pudieran compensar sus
pérdidas, crearon sociedades y fondos de Titularización, por lo tanto el
crédito ya no le pertenece a la entidad financiera que lo suscribió, la
propietaria de la deuda, es el fondo de titularización, y el banco actúa como
un gestor de este fondo a fin de procurar el cobro del crédito cedido, sin
inscripción en el registro de la propiedad, lo que crea un vacío legal, ya que
no se comunica, ni a los deudores ni a los avalistas, la venta de la deuda.
Ahora bien aquí
existe un problema fundamental, pues cuando el banco, insta la ejecución de un
crédito impagado, ya que los fondos de titularización, no tienen personalidad
jurídica para reclamar, la deuda, y sería la entidad financiera, la única
legalizada para reclamar la garantía hipotecaria, el problema es que ahora no
es suya.
Según lo dispuesto en
la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión
inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria se determina que: Las
Entidades de Crédito no comparecen en los juzgados como apoderados de los
fondos sino que se hacen pasar como acreedores de los préstamos.
Es por ello, que una vez que la entidad financiera,
ejecuta la garantía hipotecaria y se queda con el inmueble, del cual ya no es
propietaria, sabe que si lo inscribe en el Registro de la
Propiedad cometería una falsedad en documento público (el inmueble
no puede estar en el balance del Banco y también en el fondo de titulización).
Es por ello, que las entidades de crédito no
comparecen en los juzgados como “apoderados del Fondo” sino que se hacen pasar
como “acreedores del crédito”.
Por todo ello, las entidades de crédito, no tienen
capacidad jurídica, para ir contra los avalistas del crédito, ya que ahora, no
son los titulares de la deuda, porque la han traspasado al fondo.
El avalista al no ser
titular de la hipoteca no debe hacer frente a la deuda hasta que esa no ha sido
suficientemente cancelada y siempre en un proceso distinto y posterior a la
misma ejecución hipotecaria.
Según el artículo 681-682,
de la LEC, el procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por
prenda o hipoteca se dirigirá exclusivamente contra bienes pignorados o
hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.
Este artículo permite
oponerse a las ejecuciones contra los avalistas, ya que el objeto de la
ejecución es la obtención mediante subasta del valor del inmueble, no reclamar
una cantidad de dinero, y más aún si como ya hemos explicado anteriormente, el
banco no es titular ya de la deuda ejecutada. Audiencia Provincial de Madrid, Sec.11 , Auto 197/2011 de
2011/09/28.
Sentencias importantes al respecto:
2016.- Auto 107/16 de 2016/07/11 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de
Villacarrillo
(Jaén). Declara nula la ejecución hipotecaria de La Caixa por falta de
legitimación activa al ser cedente-al subordinarse el Fondo “Foncaixa
Andalucía Ftempresa 1, Fondo de Titulación de activos,”de fecha 26/02/2010 en
la posición de acreedor por lo que declara nula la ejecución hipotecaria sin
notificación de costas judiciales.
2016.- Auto 339/16 de 2016/07/11 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de
VillaJoyosa
(Alicante). Declara nulas las actuaciones de la ejecución hipotecaria de
Catalunya Banc por falta de legitimación al titulizar la hipoteca suscrita en
el fondo IM Pastor 4 – fondo de titulización de Activos y certifica que es una
cesión total del derecho de crédito. Banco Popular ha actuado sólo en su nombre
2016.- Auto 343/16 de 2016/07/05 del Juzgado de 1ª Instancia nº de
Benidorm
(Alicante). Declara nulas las actuaciones de la ejecución hipotecaria de Banco
de Sabadell S.A. por falta de legitimación al titulizar la hipoteca en un fondo
de titulización de Activos. Banco Sabadell ha actuado sólo en su nombre. La
sentencia hace mandamiento al registro de la propiedad de la necesaria
cancelación de la nota marginal puesta al margen de la hipoteca que se ejecuta
de haberse expedido certificación de dominios y cargas.
2016.- Auto 50/16 de 2016/06/19 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de
Olot
(Girona). Declara sobreseimiento de la ejecución hipotecaria de Catalunya Banc
SA para reclamar la deuda en nombre de FTA 2015 Fondo de Titulización de
Activos y ordena nulidad de actuaciones porqué el banco no puede actuar en
representación del FTA2015 por falta de legitimidad. La noticia en la prensa
2016.- Auto 80/16 de 2016/03/31 en Juzgado 1ª Instancia nº 5 de Málaga. Nulidad de ejecución hipotecaria
instada por Barklays Bank, S.A (CaixaBAnk) por que carece de personalidad
jurídica, capacidad procesal y capacidad para ser parte.
2016.- Auto 67/16 de 2016/04/13 en Juzgado 1ª Instancia nº 5 de Gijón. Nulidad de ejecución hipotecaria
instada por Unión de Créditos Hipotecarios (UCI) por falta de legitimación.
2016.- Auto 60/16 de 2016-04-25 en Juzgado de Sueca (Valencia). El Juzgado declara nulidad de
actuaciones contra Cajamar por falta de legitimación e impone costas a la
ejecutante.
2016.- El AUTO no ha sido aún socializado. La noticia
apareció en Diario16 donde se explicaba que el pasado 23 de mayo, el juzgado de
primera instancia nº 1 de Mataró (Barcelona) dictó una provisión por la que
suspende una ejecución hipotecaria de Catalunya Banc tras documentarse que la
hipoteca fue titulizada y que el banco no es titular del crédito y carece pues
de legitimidad activa.
2016.- Sentencia 88/16 de 2016-05-10 Juzgado
1ª Instancia_54 de Barcelona. El Juzgado acredita que el verdadero propietario de
la deuda es Fondo Bancaja 13 -Fondo de Titulización de Activos.
2016.- Auto 221/16 de
2016-06-14 de Juzgado de 1ª Instancia nº1 de Benidorm (Alicante). Declara nulo el
despacho de procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado por Bankia por
falta de legitimación activa.
2016.- Auto 129/16 de 2016-06-15 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Moncada (Valencia). Declara nula
ejecución hipotecaria instada por Banco Sabadell e impone costas a ejecutante.
