martes, 18 de febrero de 2020

LAS DERIVACIONES DE LAS ACCIONES CIVILES DEL NUEVO DECRETO DE MEDIDAS URGENTES PARA MEJORAR EL ACCESO A LA VIVIENDA.




Es una vergüenza lo que supondrá el nuevo el nuevo Decreto Ley de 17/2019, de 23 de diciembre de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda,  a la hora de diferenciar grandes tenedores de viviendas,  pequeñas PYMES y personas físicas, dejando nuevamente desprotegidos, a los pequeños propietarios, que invierten en sus planes de jubilación apostando por el ladrillo.

El  ejercicio de las acciones civiles ante los Juzgadores, implicara una vuelta de tuerca más a los pequeños inversores y en concreto:

-       Nueva definición de gran tenedor de viviendas,  en primer lugar porque incorpora el colectivo de las personas físicas; y en segundo lugar, porque los grandes tenedores, lo serán por el hecho de ser titulares de más de 15 viviendas, independientemente de su superficie.

Se mantiene la situación de excepción sobre los promotores sociales y sobre las personas tanto físicas como jurídicas,  que tengan más de un 15% en su titularidad como vivienda de protección oficial.

Es importante resaltar que cuando estamos hablando de grandes tenedores,  incorporando ahora también no solo las personas jurídicas, sino también las personas físicas,  el decreto  lo concreta por titulares de más de 15 viviendas, sin especificar, metros de las mismas, valor de las mismas, etc.

Supongamos un propietario, o empresa, que con su esfuerzo y ahorros personales, ha ido adquiriendo un pequeño patrimonio durante su vida  laboral, o empresarial, valorado en 900.000.00€, consistente en 15 viviendas cuyo valor puede oscilar entre 50.000.00€ a 100.000.00€, estaría incluido en el presente Decreto Ley.

Consideremos, que el legislador, debe aclarar, con carácter urgente este apartado, cambiando o especificando la definición de gran tenedor, a la entidad o persona física, que tenga más de 15 viviendas con un valor catastral superior a 10.000.000.00€ millones de euros, equiparándolo a la definición de pequeña empresa.

-       Antes de interponer demanda judicial tanto derivada de una deuda hipotecaria, como de cualquier demanda de desahucio, existe la obligatoriedad de la propiedad de ofrecer al demandado, una propuesta de alquiler social.


En concreto:

a) Cuando venza la deuda del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda, deberá haberse una propuesta de alquiler social siendo exigible durante un periodo de 3 años a contar desde la entrada en vigor del presente decreto ley , es decir hasta 31 de diciembre de 2022.

b) Cuando el demandante tenga la condición del gran tenedor, queda previsto en el decreto ley, que es obligatorio, ofrecer una propuesta de alquiler social antes de la interposición de la demanda judicial, siempre y cuando se den las siguientes circunstancias:

           
1ª. Que la vivienda se encuentre en la situación de uso anómala es decir que la vivienda permanezca desocupada de manera  injustificada por un periodo de más de 2 años.

2ª Que los ocupantes acrediten cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició como mínimo, 6 meses antes de la entrada en vigor de este Decreto Ley.

3ª Que los ocupantes no hayan renunciado ninguna opción de realojo social en los 2 últimos años ofrecida,  por cualquier administración pública.

4ª Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de los parámetros de riesgo de exclusión residencial, sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.

La ley 24/15 de 29 de julio, y la disposición transitoria, del decreto ley 17/2019 de 23 de diciembre, sobre medidas urgentes, para mejorar el acceso a la vivienda, prevén que es obligatorio, ofrecer una propuesta de alquiler social antes de la interposición de la demanda judicial, como ya hemos explicado anteriormente, pero considero que esta legislación,  no es aplicable a los ocupantes sin título, porque dicho texto legal no extiende su ámbito a supuestos de precario, sino solo a los desalojos derivados de ejecuciones hipotecarias y desahucios por falta de pago, y no en el caso que nos ocupa, cuando se trata de una ocupación ilegal.

Tampoco en la ley y ni en la disposición transitoria, anteriormente referenciada,  ni siquiera en su exposición de motivos, se ampara la ocupación ilegal e inconsentida, ni se menciona  la figura del ocupante ilegal ni la de precario,  sino que se hace una mención genérica a desahucios, es por ello que podemos afirmar sin ánimo de equivocarnos, como así nos ampara tanto la ley como la jurisprudencia, que el  objeto de la ley 24/15 es  proteger al deudor hipotecario y al arrendatario,  pero nunca a los ocupantes ilegales.

El artículo 5 recién modificado amplía los supuestos a las demandas de desahucio por expiración de plazo y a aquellas en las que no exista título que habilite la ocupación pero siempre relacionado con un arrendamiento, pero nunca con una ocupación ilegal.

A pesar de que estas modificaciones normativas que comporta el Decreto Ley, y que  no afectan los procedimientos judiciales que se encuentran en trámite, al menos así lo entendemos, los ayuntamientos ya están enviando cartas a los titulares inmobiliarios, para que en los procesos judiciales en curso, incluso con sentencia judicial firme,  ofrezcan a los demandados alquileres sociales, siendo bajo mi punto de vista, este proceder de dudosa constitucionalidad, por su retroactividad y por su acción restrictiva de derechos, estaremos como siempre a ver que dicen los tribunales sobre estas cuestiones y flecos pendientes, y mas teniendo en cuenta que el Decreto-Ley 17/19 de 23 de diciembre es una normativa autonómica, y la doctrina del Tribunal Constitucional ha delimitado la competencia de las Comunidades Autónomas en legislar el material de derecho procesal, y no ha permitido en este ámbito el del derecho a la protección a la vivienda.
Así, una normativa autonómica no puede modificar ni condicionar una ley de ámbito estatal como es la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando la competencia en materia de derecho procesal es competencia exclusiva del Estado de conformidad con el artículo 149.1.8 de nuestra Constitución.