Es
una vergüenza lo que supondrá el nuevo el nuevo Decreto Ley de 17/2019, de 23
de diciembre de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, a la hora de diferenciar grandes tenedores de
viviendas, pequeñas PYMES y personas
físicas, dejando nuevamente desprotegidos, a los pequeños propietarios, que
invierten en sus planes de jubilación apostando por el ladrillo.
El
ejercicio de las acciones civiles ante
los Juzgadores, implicara una vuelta de tuerca más a los pequeños inversores y
en concreto:
-
Nueva
definición de gran tenedor de viviendas, en primer lugar
porque incorpora el colectivo de las personas físicas; y en segundo lugar,
porque los grandes tenedores, lo serán por el hecho de ser titulares de más de
15 viviendas, independientemente de su superficie.
Se mantiene la situación de excepción
sobre los promotores sociales y sobre las personas tanto físicas como
jurídicas, que tengan más de un 15% en
su titularidad como vivienda de protección oficial.
Es importante resaltar que cuando
estamos hablando de grandes tenedores, incorporando
ahora también no solo las personas jurídicas, sino también las personas
físicas, el decreto lo concreta por titulares de más de 15
viviendas, sin especificar, metros de las mismas, valor de las mismas, etc.
Supongamos un propietario, o empresa,
que con su esfuerzo y ahorros personales, ha ido adquiriendo un pequeño
patrimonio durante su vida laboral, o
empresarial, valorado en 900.000.00€, consistente en 15 viviendas cuyo valor
puede oscilar entre 50.000.00€ a 100.000.00€, estaría incluido en el presente
Decreto Ley.
Consideremos, que el legislador, debe
aclarar, con carácter urgente este apartado, cambiando o especificando la
definición de gran tenedor, a la entidad o persona física, que tenga más de 15
viviendas con un valor catastral superior a 10.000.000.00€ millones de euros, equiparándolo
a la definición de pequeña empresa.
-
Antes
de interponer demanda judicial tanto derivada de una deuda hipotecaria, como de
cualquier demanda de desahucio, existe la obligatoriedad de la propiedad de ofrecer
al demandado, una propuesta de alquiler social.
En concreto:
a)
Cuando venza la deuda del título jurídico que habilita la ocupación de la
vivienda, deberá haberse una propuesta de alquiler social siendo exigible
durante un periodo de 3 años a contar desde la entrada en vigor del presente
decreto ley , es decir hasta 31 de diciembre de 2022.
b)
Cuando el demandante tenga la condición del gran tenedor, queda previsto en el
decreto ley, que es obligatorio, ofrecer una propuesta de
alquiler social antes de la interposición de la demanda judicial, siempre y
cuando se den las siguientes circunstancias:
1ª. Que la vivienda se encuentre en la
situación de uso anómala es decir que la vivienda permanezca desocupada de
manera injustificada por un periodo de
más de 2 años.
2ª Que los ocupantes acrediten cualquier
medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició como mínimo, 6
meses antes de la entrada en vigor de este Decreto Ley.
3ª Que los ocupantes no hayan renunciado
ninguna opción de realojo social en los 2 últimos años ofrecida, por cualquier administración pública.
4ª Que los servicios municipales emitan
informe favorable sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de los
parámetros de riesgo de exclusión residencial, sobre el arraigo y la
convivencia en el entorno vecinal.
La ley 24/15
de 29 de julio, y la disposición transitoria, del decreto ley 17/2019 de 23 de
diciembre, sobre medidas urgentes, para mejorar el acceso a la vivienda, prevén
que es obligatorio, ofrecer una propuesta de alquiler social antes de la
interposición de la demanda judicial, como ya hemos explicado anteriormente,
pero considero que esta legislación, no
es aplicable a los ocupantes sin título, porque dicho texto legal no extiende su
ámbito a supuestos de precario, sino solo a los desalojos derivados de
ejecuciones hipotecarias y desahucios por falta de pago, y no en el caso que
nos ocupa, cuando se trata de una ocupación ilegal.
Tampoco en la ley y ni en la disposición
transitoria, anteriormente referenciada,
ni siquiera en su exposición de motivos, se ampara la ocupación ilegal e inconsentida, ni se
menciona la figura del ocupante ilegal
ni la de precario, sino que se hace una
mención genérica a desahucios, es por ello que podemos afirmar sin ánimo de
equivocarnos, como así nos ampara tanto la ley como la jurisprudencia, que
el objeto de la ley 24/15 es proteger al deudor hipotecario y al arrendatario, pero nunca a los ocupantes ilegales.
El
artículo 5 recién modificado amplía los supuestos a las demandas de desahucio
por expiración de plazo y a aquellas en las que no exista título que habilite
la ocupación pero siempre relacionado con un arrendamiento, pero nunca con una
ocupación ilegal.
A pesar de que estas modificaciones normativas que comporta el Decreto Ley, y que no afectan los procedimientos judiciales que
se encuentran en trámite, al menos así lo entendemos, los ayuntamientos ya están
enviando cartas a los titulares inmobiliarios, para que en los procesos judiciales
en curso, incluso con sentencia judicial firme, ofrezcan a los demandados alquileres sociales,
siendo bajo mi punto de vista, este proceder de dudosa constitucionalidad, por
su retroactividad y por su acción restrictiva de derechos, estaremos como siempre
a ver que dicen los tribunales sobre estas cuestiones y flecos pendientes, y
mas teniendo en cuenta que el Decreto-Ley 17/19 de 23 de diciembre es una
normativa autonómica, y la doctrina del Tribunal Constitucional ha delimitado
la competencia de las Comunidades Autónomas en legislar el material de derecho
procesal, y no ha permitido en este ámbito el del derecho a la protección a la
vivienda.
Así, una normativa autonómica no puede modificar ni condicionar una
ley de ámbito estatal como es la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando la
competencia en materia de derecho procesal es competencia exclusiva del Estado de
conformidad con el artículo 149.1.8 de nuestra Constitución.
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